商品房认购书系一个独立的合同，从其内容来看，一般是买卖双方为了日后能够签订正式的商品房买卖合同而作出的书面承诺。

商品房认购书就商品房买卖合同而言是预约合同，即预备性协议，体现形式一般为认购书、意向书、内部协议、摇号选房、定金收据等。

在不具备商品房买卖合同的主要内容的情形下，不得因此认定签订了正式的商品房买卖合同，即本约合同。

签订认购书往往是房地产楼盘尚未取得商品房预售许可证，鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售行为实施行政许可的制度，如《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与购房人签订的商品房预售合同，应当认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可的。

一般而言，开发商取得商品房预售许可证明之后签订认购书的，只要符合《民法典》有关合同的生效要件，原则上认定有效，买卖双方均应当按照认购书的约定履行义务。

未取得商品房预售许可证，开发商与购房人签订的商品房认购书是否有效？

01观点一认为，认购书作为预约合同，只是买卖双方约定某个期限签订商品房买卖合同的预备性协议，即一方当事人仅可以请求对方当事人履行签订本约合同的义务，不能请求履行本约合同的内容，并非正式的商品房预售行为。而法律干预的前提条件是作为本约合同的商品房买卖合同，必须取得商品房预售许可，并不是针对预约合同。所以，未取得商品房预售许可证，签订认购书等预约合同应当有效。

02观点二认为，虽然法律针对的是商品房预售合同，但应当包括购房人与开发商签订的任何以购房为意思表示的各种协议，认购书也应当包含在内。法律不会一边禁止开发商在取得预售许可证之前签订商品房预售合同，另一边又允许签订认购书并且收取定金的行为。所以，开发商未在法律规定的期限内取得预售许可证明的，应当认定认购书等协议无效。

本文倾向于观点一。

目前，我国法律法规对商品房预售实行行政许可的监管制度，无论法律法规又或是司法解释，均是针对商品房预售行为的强制性规定。

如果要求开发商在签订商品房认购书的时候就必须取得商品房预售许可证明，那么认购书将被认定无效。认购书被认定无效后，协议中约定的定金处罚条款等约定也会被认定无效。

若开发商违反认购书约定的，如一房二卖等情形，则购房人无权按照协议约定，向开发商主张双方返还定金，不利于保障广大人民群众的合法权益。

预约合同并非正式的商品房预售行为，强制性法律规定规范的是商品房预售行为，不应对预约合同加以禁止。