“三不管”的花园物权争议

                                                            　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 师安宁  

  　　如何正确适用物权异议登记与民事确权之诉等法律制度　

　　【核心观点】　

　　“异议登记与确权之诉”是物权法设定的一项重要法律制度，那种先“撤证”后“确权”的传统观点在物权法异议登记制度体系下已丧失了合理存在的基础。围绕本案因异议登记与确权之诉所涉及的主管权争议，典型地反映了司法实务中对该项物权救济法律制度认识不足的现状。最高人民法院根据王院长提出的“加强司法工作的国情调研”指示精神所确认的2009年重点调研课题中，即包括关于“《中华人民共和国物权法》实施以来物权登记案件法律适用问题的调研”。通过特邀专家师安宁律师对本案所涉及的相关法律规则的解读，有助于在司法实践中正确处理好有关物权登记案件的法律适用问题。　

　　【争议与主张】　

　　“长江画廊”别墅区是湖北宜昌市泰江置业有限公司（下称泰江公司）开发的商品房项目，位于该市伍家岗区。2005年11月18日，宜昌市西陵区居民张云海夫妇与泰江公司签订了《商品房买卖合同》，预购联排别墅一套。双方约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交宜昌市仲裁委员会仲裁”。　

　　泰江公司于2006年5月1日交付房产，2007年8月8日双方对所交付的房屋及花园进行了结算。其后不久，泰江公司将已交付的花园进行了部分改造，划出其中约36平方米的花园改作商用停车位。双方对这一争议无法协商解决，张云海一方按照原商品房买卖合同的约定，于2008年8月8日向宜昌市仲裁委员会申请仲裁。2008年8月13日，泰江公司在仲裁进程中向宜昌市国土资源局申办出了争议地块的土地使用权证。　

　　鉴于上述新的法律事实，宜昌市仲裁委向张先生释明：根据物权法的规定，发生权属争议的应当以物权更正登记或异议登记程序解决，故本案不能继续进行仲裁，建议张云海夫妇撤回仲裁申请。　

　　根据仲裁委的释明，张云海夫妇撤回了仲裁申请并向宜昌市国土资源局申请对争议花园权属的注销登记。该局认为，根据物权法的规定在登记人泰江公司不同意进行更正登记的情形下，无法直接办理注销登记。在该局释明下，张先生一方对争议花园物权办理了异议登记。　

　　随后，张先生拟向宜昌市西陵区法院提起行政诉讼，要求撤销宜昌市国土资源局针对争议花园权属的物权登记。西陵区人民法院向之释明：在异议登记后本案应当直接到不动产所在地伍家岗区法院进行民事确权之诉。　

　　遵照西陵区法院的上述释明，张云海夫妇向伍家岗区人民法院提起民事诉讼，该院于2008年9月28日向张云海夫妇发出书面受理通知，以“恢复原状”之案由受理了本案。此后，泰江置业公司提出了管辖异议，认为按照原商品房买卖合同的约定，本案纠纷应当由宜昌市仲裁委员会管辖。伍家岗区人民法院认同这种观点并对张先生释明：本案应先以行政诉讼撤销土地证，再以仲裁或民事诉讼程序进行救济，否则无法直接以民事程序进行确权。建议张云海夫妇撤诉后再提起行政诉讼解决纠纷，张云海一方拒绝撤诉。2008年10月28日，伍家岗区人民法院作出（2008）伍民初字第798号民事裁定，以双方存有仲裁管辖的明确约定为由而认为置业公司的管辖异议成立，遂裁定驳回张云海夫妇的起诉。　

　　张云海夫妇不服上述裁定遂向宜昌市中级人民法院上诉，该院向张先生一方继续作了释明工作，认为应当先以行政诉讼撤销有关土地登记后再进行民事权利救济，建议张先生撤回上诉。张云海夫妇撤诉后，根据两级法院的释明于2008年12月25日向伍家岗区人民法院又提起针对宜昌市国土资源局土地登记行为的行政诉讼。该局答辩认为：在物权法体系下，不动产登记机关只对有关登记事项进行形式审查，而不承担对实体权属争议的确认和实质审查责任，故原告张云海夫妇的权利保护应当通过异议登记和针对泰江公司的诉讼寻求最终处理结果。现提起行政诉讼不仅无益于实体争议的解决，也浪费了有限的司法资源。　

　　至此，本案纠纷的主管权问题遇到了法院、行政和仲裁机关“三不管”的法律困境。　

　　【规则与解读】　

　　笔者认为，欲正确解读本案法律规则须首先厘清相关法律关系。本案涉及到下列几项法律关系：一是泰江公司与张云海夫妇之间的商品房预售合同法律关系；二是双方对约36平方米花园权属之争所产生的物权确权法律关系；三是泰江公司与宜昌市国土资源局形成物权登记行政法律关系；张云海夫妇与该局之间形成物权异议登记行政法律关系。张云海夫妇与泰江置业公司在该两项行政法律关系中互为利害关系人。上述第一项法律关系因当事人对对仲裁条款的约定而在程序法上产生了仲裁管辖救济法律关系；第三项行政法律关系按照物权法的规定应当在15日内派生出一项物权确权诉讼法律关系，而该项确权之诉法律关系的根本任务是为解决上述第二项法律关系中的权属争议而服务的，且仲裁管辖约定在异议登记与确权之诉中不再具有约束力。　

　　一、关于本案案由的正确界别问题。　

　　伍家岗区法院在受理张先生提起的民事诉讼中将本案案由界别为“恢复原状”纠纷，此点值得商榷。　

　　根据最高人民法院关于民事案由的规定，在涉及物权纠纷案由和合同纠纷案由适用的问题时应按照物权变动的原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由；对于因物权成立、归属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由。因此，人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。　

　　本案纠纷的实质显然是争议花园的物权归属问题，应当适用物权变动行为方面的案由，而不能适用属于物权变动原因方面（合同关系）的案由，这也是本案不属仲裁管辖的一个重要原因。“恢复原状”虽然也是物权纠纷部分的案由，但其必然隐含一个前提就是权属确认，因此本案的准确案由应是“物权确认纠纷”。至于涉及的有关赔偿问题则既可以在确权之诉后另案解决，也可以用复合案由的方式一并审理，但将本案案由确认为“恢复原状纠纷”则显然是不当的。　

　　二、关于物权的异议登记与确权之诉制度。　

　　物权法第19条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”；“不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。　

　　根据上述物权制度，异议登记的功能在于为非记载于登记簿的实体权利人或利害关系人提供一种阻却登记权利人行使物权处分权的临时性救济措施。也即，设定异议登记后，原登记权利人将要承担在异议登记期内及整个异议诉讼期内不得对争议物权进行实质性处分的法定负担。诸如，不得进行转让、赠与、拍卖、变卖、抵押、设典等处分，否则将被视为法定无效。可见，异议登记作为一种行政登记措施是物权法设立的一项全新的法律制度，具有替代司法保全的效力。异议登记后，原登记权利人的任何处分行为都不会在法律上最终完成，也就不会产生物权变动的法律效果。异议登记的公示作用，亦可推定凡在异议期内对该物权进行受让的任何人对异议状况是完全明知的，故使其亦不能成立善意取得。异议登记的特别功能还在于，可以在免于对既有登记提起撤销之诉的情形下而直接进行权属确认之诉；行政机关也只需根据人民法院的确权判决履行更正登记义务即可，或在异议登记人的确权之诉被驳回后维持既有登记的效力即可，根本无需实施自行撤销既有登记的行政行为，也可免于受到撤销登记之类的行政被诉指控。　

　　也就是说，当张先生对争议花园进行异议登记后，泰江公司虽然在法律形式上仍保留着物权权利人的身份，但其物权效力将处于待定状态。只有待人民法院作出生效的民事确权判决后，争议物权的归属才能在法律上得到最终确定。　

　　三、关于物权异议登记体系下的确权之诉主管权问题。　

　　有理论认为，物权确权的主管机关应包括司法、行政和仲裁机关。其主要依据是物权法第32条关于“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”和第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定。　

　　笔者认为，在不涉及异议登记的不动产权属纠纷中，仲裁与诉讼均可成为物权确认的主管机关，行政机关对除矿业物权等特许物权之外的权属争议则不承担确认职责。但因异议登记而引发确权之诉时的主管机关则完全不同，其主管权应专属于人民法院，即便存在仲裁约定的亦不能排除人民法院的专属主管权，这是物权法设立该项法定救济制度后的必然要求。如果在异议登记体系中仍援引物权法第32条的规定认为确权之诉的主管权可以由仲裁机关行使的话，则其将与第19条的异议登记制度形成明显的冲突，似乎在该条中完全没必要设定应在“15日内起诉”的诉权制度。因此，物权法第19条实际上是对民诉法和仲裁法的最新修正。　

　　可见，对物权法第19条、32条和33条规定的主管权应当作系统性理解，不宜孤立地解释或适用某一条款。本案中，张先生在泰江公司未对争议花园实施物权登记前选择仲裁申请救济程序显然是合法的，因为此时尚属在合同法的调整范畴之内；但是，如果一旦某宗物权已经被登记，则在发生权属争议后的权利救济途径应是更正登记、异议登记和异议确权之诉。此时已进入了物权登记法调整的范畴，不可能存在提交仲裁的法律空间。那种要求异议人先提起撤销登记的行政诉讼再进行民事确权的观点已与物权法的异议登记和确权之诉制度直接抵触而不应再予适用。　

　　本案“解困”之道：应当以审判监督程序撤销管辖异议裁定，再审理争议花园的确权之诉，并根据该民事确权之诉的生效判决最终确认是否应对异议登记事项进行更正登记。　 　　　

　　【注释】

　　作者简介：

　　师安宁，法律硕士，北京大成律师事务所合伙人。　

　　最高人民法院《人民法院报》“民商法案例法律诊所”专栏特邀主持人及专家撰稿人。　

　　全国首届律师电视辩论大赛“优秀辩手奖”获得者。　

　　中华全国律师协会民委会委员。　

　　电话：13910234984；信箱：shianninglaw@126.com