一、个人转让不动产涉及税费

（一）增值税（卖方税）

1、个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3、个人销售自建自用住房免征增值税。

4、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

5、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。律师提示：增值税可以大致简单理解为正常是5%，转让满2年的住宅免税，离婚分割、赠与直系亲属、继承免税。（记得房产证满2年再出售哦！）

（二）契税（买方税）

《契税法》自2021年9月1日开始施行，法定契税税率为3%至5%，具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在3%-5%幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。但实际上有几个优惠政策：

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税收征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。  

3、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税；

4、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税；

5、夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更，免征契税。

律师提示：契税可以大致简单理解为正常是3%，家庭首套房90平米及以下1%，90平米以上1.5%，家庭二套房90平米及以下1%，90平米以上2%，家庭三套房及以上不论面积均为3%。离婚分割、继承免税，但赠与不免。

（三）个人所得税（卖方税）

1、个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

2、个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

3、个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。4、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。5、通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。律师提示：个人所得税可以大致简单理解为正常是（卖价-买价-交易税）x20%，满5年且是唯一家庭生活用房的免税。离婚分割、赠与直系亲属、继承免税。

（四）印花税（双方税）

住宅：免征

非住宅：买卖双方各0.05%

（五）土地增值税（卖方税）

住宅：免征

非住宅：30%、40%、50%、60%或者核定征收5%

（六）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（卖方税）

均为增值税的附加税税种，计税依据为增值税税额，随增值税征免而征免。

二、把房子过户给子女赠与划算还是买卖划算?

房子作为家庭的重要资产，往往是要代代相传的，直系亲属间的房产过户可以有继承、赠予以及买卖这几种方式。很多长辈往往为了节省过户费而选择继承或赠予的方式来将房子过户到孩子名下，事实上这种过户方式真的能够省钱吗?下面我们一起来了解一下，继承、赠与和买卖哪个划算。

1、继承过户几乎可免所有税费，是最划算的，但继承需满足2个条件，一是继承在被继承人死亡后才能发生，二是继承遗产的仅为被继承人的法定继承人。

2、直系亲属间赠与只需要交3%契税，如果所涉房屋不满2年（会产生增值税）或买卖过户契税也要按3%缴纳（第三套房）的，则走赠与比过户比较划算。

3、买卖过户可以享受契税优惠政策，所以只要满足以下条件，买卖过户就比赠与更划算：1）受赠人名下无房产或仅有1套房产，所赠与房子满足“满五唯一”；2）受赠人名下无房产或仅有1套房产，所赠与房子满两年（这种情况下会将受赠人再次出售时缴纳的部分个税提前到本次交易中缴纳）。

赠与过户之所以不被接受，其中一个重要的原因在于赠与过户的房子再次出售时的税费问题。但这里要纠正一个错误观念：“赠与房屋再次交易必须全额缴纳20%的个税”。《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)就已经明确受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

比如A有一套房屋原价50万，100万转让给B，B再150万转让给C，AB两次交易缴纳的个人所得税总和大致为（100万-50万）*20%+(150万-100万)*20%=20万。而如果A房屋原价50万，无偿赠与给B，B再150万卖给C，B缴纳的个人所得税=(150万-50万)*20%=20万，可见买卖和赠与过户两次交易个税总额几乎是一样的，唯一区别在于缴纳的时间不同。

三、阶段性地方税收优惠政策解读

镇江市2022年5月20日发布《镇江市区商品住房购房契税补贴操作细则》对三年内，个人在市区（丹徒区、京口区、润州区、镇江新区、镇江高新区）范围购买首套商品住房（含二手商品住房），给予契税缴纳份额80%的一次性购房契税补贴。

购房要求：

申请人所购房屋需同时满足以下条件：

（一）首套商品住房（含二手商品住房）。“首套商品住房（含二手商品住房）”认定标准为“购置用于申请购房补贴的商品住房（以合同网签时间为准）时，在市区范围内购房人（购房补贴申请人）名下无单独拥有产权的住房。

（二）已缴纳契税并办理不动产权证；

（三）《商品房买卖合同》网签时间在2022年4月29日（含当日）至2025年4月28日（含当日）；

（四）房屋位于市区范围（包括丹徒区、京口区、润州区、镇江新区和镇江高新区）；

（五）《商品房买卖合同》买受人中须有申请人。

笔者了解到，根据该政策，即使买第二套房、第三套房也有可能领到80%的契税补贴，关键就在于“首套房”认定标准上。根据文件 “首套商品住房（含二手商品住房）”认定标准为“购置用于申请购房补贴的商品住房（以合同网签时间为准）时，在市区范围内购房人（购房补贴申请人）名下无单独拥有产权的住房。”即只要是在买房网签时，名下没有单独产权住房，就算是首套住房，符合其他条件就可以申请80%契税补贴。也就是说，买二套房、三套房想要申请契税补贴，现有房产的房产证上不能只有一个人名字，得是共同所有。

这个意义还挺重大的，毕竟三套房所需缴纳的契税更高（3%），如果三套房也能够申请80%契税补贴，补贴的也更多。